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居民住宅小区的外墙面所有权、使用权的归属者

发布时间:2018-04-08  信息来源:http://www.qwylawyer.com

对于商品房的外墙面,有的购房合同约定属于所有权人,有的约定归属于物业公司,有的未作约定。实践中,因广告、装修等事由常发生纠纷,理论界对商品房外墙面权利归属也有争议。
居民住宅小区的外墙面所有权、使用权到底属于谁呢?
 
一、建筑物外墙的属性
在房屋买卖法律关系中,外墙作为房屋结构部分,是合同标的物不可缺少的部分,应该随房屋完整交付。根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款,外墙成为受让人产权的一部分,出让人开发商对外墙已经实际进行了转让,本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权,即开发商、业主均不享有对外墙面的“单独”处分权,商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有。
 
二、购房合同约定的效力
基于物权法定原理,即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人,也因为开发商的无处分权而无效,除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
 
三、 律师分析
《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有部分如何界定,专有部分以外的共有部分如何界定,物权法对此并有作出明确规定,但根据理论学说,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》及建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面。故此,首先,全体购房人享有对外墙的所有权;其次,外墙面应该由全体购房人使用管理;再者,对外墙面使用权的行使及所得收益有法律规定,即应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
 
 
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